［案情］

原告陈某诉称：2009年9月份，原告与开发商北海市中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴房地产公司）、浙江中房置业股份有限公司（以下简称中房置业公司）签订购房协议。原告按照协议的约定支付了700000元购房款，取得了开发商开发的位于浙江东路8号中兴金海湾某号商品房的认购权。2010年9月17日，原、被告约定将上述房产的认购权转让给被告，并签订了《房产买卖合同》，合同约定：房产总成交价为1550000元，被告于签定正式商品房买卖合同之前支付146398元给原告；被告到中兴金海湾签定正式商品房买卖合同当日，将余下款项依据贷款所需，按售楼处的要求交付给售楼处；原、被告保证于2010年9月19日前办理更名手续。2010年9月20日，原、被告一起来到售楼处，原告将购房协议及购房款收据交给了开发商，并同时协助被告办理了更名手续，最终被告与开发商签订了《商品房买卖合同》，取得了上述房产的所有权。由于被告未能按照双方约定在签订正式商品房买卖合同前向原告支付转让认购权所产生的利益即146398元，经原、被告协商，原告同意放弃部份利益，只收取被告140000元的认购权转让款，并由被告先支付原告20000元，再向原告出具120000元欠条对上述债务予以确认。后经原告多次催要，被告均以种种借口拖延。原告只好以借款为由，向被告借款15000元，双方同意在被告欠原告的120000元认购权转让款中予以扣除。现被告受让的上述房产已经办理备案登记手续，但被告至今仍未将认购权转让余款支付给原告，为此原告特诉至法院请求判令：1、确认原、被告双方签订的转让认购权的《房产买卖合同》合法有效；2、被告支付欠款人民币105000元给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告张某辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、双方签订的《房产买卖合同》属于无效合同，合同项下的“欠条”不具有合法性和真实性，被告依法不承担“欠条”项下“欠款”的付款义务。另外，因查实原告并非涉案房屋的权属人即对该房屋无处分权，被告于2010年9月20日与开发商签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，且被告已依约以现金方式付清了购房款1403602元，该商品房买卖合同已经备案，涉案房屋也已经交付给被告使用；2、由于所附的付款条件不成就，不论“欠条”是否具有法律效力，被告依法不对原告承担付款义务。“欠条”中“等落实按揭贷款后付清”的约定，表明付款是以原告负责“落实按揭贷款”为前提条件。但事实上被告并未取得按揭贷款，后因开发商不断催缴房款，被告无奈之下四处筹款才将余款690000元缴清。“欠条”中所附的付款条件不成就，原告无权要求被告付款。据此，原告的主张没有事实、法律和证据依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经查明，2009年9月份，原告与开发商中兴房地产公司、中房置业公司签订了购房协议，约定原告以总价款1403602元购买两公司共同开发的位于浙江东路8号中兴金海湾某号商品房。原告按照协议的约定支付了700000元购房款，取得了涉案房屋的认购权。2010年9月17日，原、被告与中介北海市某信息服务部三方一起签订了《房产买卖合同》，约定：原告将位于北海市中兴金海湾某号房产以总价款1550000元出售给被告；协议签订当日，被告应支付购房定金100000元；被告将上述购房款分两次支付给原告：被告于签定正式商品房买卖合同之前，向原告支付146398元；被告到中兴金海湾签定商品房买卖合同当日，将余下款项依据贷款所需，按售楼处的要求交付给售楼处；原、被告双方保证于2010年9月19日前到北海市中兴金海湾售楼处办理更名手续，否则视为违约。同月20日，原、被告同时来到售楼处办理更名手续，原告将购房协议及交纳的购房款收据交给开发商，并协助被告将涉案商品房的认购权更名至被告的妻子冯某名下。当天，冯某与开发商中兴房地产公司、中房置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：中兴房地产公司、中房置业公司将其所开发的商品房中兴金海湾小住宅1层某号房（即上述《房产买卖合同》中所涉及的房产北海市中兴金海湾某号）以单价每平方米5276.70元，总金额1403602元出卖给冯某。同日，原、被告经协商后变更了双方在《房产买卖合同》中约定的认购权转让款146398元，确定被告尚欠原告140000元，被告当天即支付了20000元给原告，原告向被告出具收条一张，写明“今收到张某交来中兴金海湾某号房款贰万元”。同时被告向原告出具欠条一张，写明“今欠到陈某中兴金海湾某房款壹拾贰万元正。等落实按揭贷款后付清。”事后，被告因国家政策变动原因无法办理按揭贷款，故被告已经将涉案商品房的全部房款付清。后经原告多次催要认购权转让款，被告均以种种借口拖延，原告因故向被告借款15000元，双方同意在被告欠原告的120000元认购权转让款中予以扣除，故此被告欠原告的认购权转让款共计105000元。

［审判］

北海市银海区人民法院一审审理认为：被告张某与冯某是合法夫妻，双方在婚姻关系存续期间所购买的商品房归夫妻共同所有。原告与开发商中兴房地产公司、中房置业公司签订购房协议后，原告按协议约定交纳购房款，取得了涉案商品房认购权，之后在中介的协助下与被告签订了名义上是房产转让，实则是商品房认购权转让的《房产买卖合同》，该合同是双方当事人自愿协商一致的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，故双方当事人理应按照合同约定全面履行各自义务。原告已经按照合同约定将涉案商品房的认购权转让给被告，该商品房的产权已经登记在被告妻子冯某名下，被告未能按合同约定向原告付清认购权转让款，已构成违约，依法应当承担违约责任。被告提出原告自始至终都没有涉案商品房的认购权，与事实不符，法院不予采纳。被告以在写给原告确认认购权转让款数额的欠条中写明了“等落实按揭贷款后付清”为由主张付清认购权转让款的前提是原告为被告办理好按揭贷款手续，但原告未能协助被告办理按揭贷款手续，而被告已经分两次付清全部房款，故被告不应承担给付上述欠款的义务，法院认为这是原、被告当时对于付清认购权转让款时间的约定，而且按揭贷款手续应由被告自行去办理，与原告无关，现在被告已经通过其他方式向开发商付清购房款，不需要再办理按揭贷款，被告据此提出原告无权要求被告给付认购权转让款，理由不成立，应不予支持。因此，原告要求被告支付以欠条形式确认尚未支付的商品房认购权转让款105000元，理由正当，有事实根据和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：

一、原告陈某与被告张某签订的《房产买卖合同》合法有效；

二、被告张某应支付给原告陈某商品房认购权转让款105000元。

被告张某不服一审判决上诉，请求二审法院：撤销一审判决；改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求并承担一、二审诉讼费。二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。

［法理分析］

本案的争议焦点主要有两点：

一、 原告陈某是否具有涉案商品房的认购权？

笔者认为，综合本案的证据和双方当事人的诉辩，原告

陈某具有涉案商品房的认购权。原、被告于2010年9月17日在中介的协助下签订了名义上是房产转让，实则是商品房认购权转让的《房产买卖合同》。同月20日，双方同时来到售楼处办理更名手续。当天，被告给付了20000元给原告，原告出具收条一张，写明“今收到张某交来中兴金海湾某号房款贰万元”。同时，被告向原告出具欠条一张，写明“今欠到陈某中兴金海湾某房款壹拾贰万元正。等落实按揭贷款后付清。”双方先是签订买卖协议，接着办理更名手续，支付部分款项后写下欠条，最终被告成功购买到涉案房屋。整个过程双方都是按照协议的约定履行，并不存在违法且违背意愿的情况。原告只有在具备涉案房产认购权资格的情况下，才能成功协助被告购买到涉案商品房，且在双方签订的合同中还有第三方中介公司确认，故综合以上事实可以证实原告陈某是具有涉案商品房的认购权。

二、 欠条中写明的“等落实按揭贷款后付清”是否表明

该欠条应属于附条件付款的欠条？

　  笔者认为，对于被告所写的欠条中写明的“等落实按揭贷款后付清”并不表明该欠条属于附条件付款的欠条。等落实按揭贷款后付清的约定，只是对于被告向原告支付欠款的时间性约定，被告因国家政策原因无法办理按揭贷款，后以一次性付款方式付清购房款，故欠条中限定的付款时间没有存在的必要，被告应及时向原告付清欠条中的欠款。被告是否办理或者如何办理涉案房产的按揭贷款手续应是被告自身决定和处置的事情，不宜将该行为成就与否用来限制原告按约获得欠款的权利。被告以所附的付款条件不成就而拒绝支付欠款的行为既违反了交易的诚实信用原则，也不符合公平原则。