（一）首部
1.判决书字号：广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2011）银民初字第XXX号。
2.案由：商品房认购合同纠纷。
3.诉讼双方
原告：崔某某，住所地福建省龙岩市区。
委托代理人：徐海超，广西启迪律师事务所律师。
被告：北海XX房地产开发有限公司，住所地北海市新世纪大道。
法定代表人：东某某，董事长。
委托代理人：莫积奎，嘉友律师事务所律师。
4.审级：一审。
5.审判机关和审判组织。
审判机关：广西壮族自治区北海市银海区人民法院。
审判人员：审判员阮方东。
6.审结时间：2011年8月3日。
（二）诉辩主张
原告诉称：2010年3月11日，原告与被告签订《“东辉翰林鑫苑”商品房内部预约诚意认购书》，约定：原告认购被告开发的“东辉翰林鑫苑”X栋XXAXX号房；签订认购书时交付定金50000元；原告采取银行按揭的付款方式，在被告取得预售证后签订《商品房买卖合同》的同时付清该房总价款的30％（即需贷款金额为总房款的70%)。签订认购书后，被告一直未通知原告签订商品房买卖合同。近日，原告致电被告工作人员，方得知被告己于2010年7月底取得预售证。因国家房贷政策发生重大变化，原告并非北海本地居民，无法按认购书约定取得所需银行贷款。原告遂请求退房并由被告返还定金，遭被告拒绝。原告认为，因原、被告双方均无法预见并不可归责于双方的国家政策的重大变化，原告无法取得购房所需的银行贷款，继续履行认购书对原告明显不公，根据商品房买卖的相关法律规定，被告依法应将定金返还原告。经与被告协商无果，请求法院判令：一、解除原、被告签订的《“东辉翰林鑫苑”商品房内部预约诚意认购书》，并由被告返还原告购房定金50000元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：不同意归还原告的购房定金，同意解除合同。根据双方签订的认购协议以及合同法的相关规定，定金不予返还。
（三）事实和证据
广西壮族自治区北海市银海区人民法院经公开审理查明：2010年3月11日，原告与被告签订《“东辉翰林鑫苑”商品房内部预约诚意认购书》，约定：原告认购被告开发的“东辉翰林鑫苑”X栋XXAXX号房；签订认购书时交付定金50000元；原告采取银行按揭的付款方式，在被告取得预售证后15天内与被告签订《商品房买卖合同》，同时付清该房总价款的30％（包含定金）。原告若在上述期限内不与被告签订《商品房买卖合同》，又未征得被告同意延期的，视为原告违约，被告有权对原告所认购的商品房另行处置，所收的定金不予退还。双方还对房屋的面积、房价、办理购买手续等作了约定。签订认购书的当日，原告依约支付了定金50000元。2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2011年7月29日，被告取得商品房预售许可证。之后，双方就合同的签订事项进行了协商，原告要求被告退还定金，被告要求原告按认购书的约定签订《商品房买卖合同》，但未有结果，原告便诉至法院。
另查明：原告不是北海居民，不在北海工作。
上述事实有下列证据证明：
一、身份证，证明原告的诉讼主体资格；
二、电脑咨询单，证明被告的诉讼主体资格；
三、认购书，证明原、被告约定，原告买房付款方式为按揭贷款，贷款金额为总房款的70%的事实；
四、购房认购金收据，证明原告向被告支付了50000元购房定金的事实；
五、（银行）特约商户签购单，证明原告向被告支付了50000元购房定金的事实；
六、北海市商品房预售许可证，证明被告所销售的房屋于2010年7月取得了预售资格的事实；
七、原告给被告留下的号码单，证明被告与原告就不签合同，退还定金的问题进行了多次协商的事实。
（四）判案理由
广西壮族自治区北海市银海区人民法院经审理认为：原、被告双方签订《“东辉翰林鑫苑”商品房内部预约诚意认购书》合法有效。若双方按《“东辉翰林鑫苑”商品房内部预约诚意认购书》的约定签订《商品房买卖合同》，因国家房贷政策发生重大了变化，原告无法按约定取得所需银行按揭贷款，《商品房买卖合同》无法按约定履行。据此，根据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二） 》第二十六条的规定：“ 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”原告的诉讼请求，合法有据，理由充分，本院予以支持，依法解除双方签订的《“东辉翰林鑫苑”商品房内部预约诚意认购书》，被告将定金退还给原告。
（五）定案结论
广西壮族自治区北海市银海区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二） 》第二十六条的规定，作出如下判决：
1、解除原告崔某某与被告北海XX房地产开发有限公司于2010年3月11日签订的《“东辉翰林鑫苑”商品房内部预约诚意认购书》；
2、被告北海XX房地产开发有限公司退还定金人民币50000元给原告崔某某。
本案受理费1050元，由原告崔某某负担人民币525元，被告被告北海XX房地产开发有限公司负担人民币525元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
（六）解说
2011年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“新国十条”)，其中“对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%”、 “对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”、“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”、“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”等政策，给北海市房地产交易带来了不小的冲击。
一年来，因为新政产生的房屋买卖纠纷急剧增多，主要是涉及商品房买卖合同订立的纠纷。如本案，买家与开发商签订《认购书》并支付一定数量的定金，认购某一号房。在签订商品房买卖合同之前，国务院发布《新国十条》，买家以不能如期获得银行贷款为由，请求解除认购协议，并由开发商退还定金。而开发商以买家个人的原因拒绝签订商品房买卖合同，属单方违约为由，不愿意退还定金。对于此类纠纷如何处理，实践中存在三种观点：第一种观点认为银行房贷政策调整属于不可抗力，应当解除认购协议；第二种观点认为银行房贷政策调整属于商业风险，当事人不可据此解除认购协议；第三种观点认为银行房贷政策调整属于情势变更，可以解除认购协议。
笔者赞同第三种观点，理由是：
房贷政策变化不属于不可抗力。依照《民法通则》第一百五十三条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据司法实践，不可抗力事件的范围主要由两类构成：一类是自然灾害，如地震、台风等自然现象；另一类是某些社会现象引起的事件，如战争、动乱、政府干预等。对政府行为或国家政策调整而言，只有当政府行为或国家政策调整是封锁、发布禁令时，才属于不可抗力范畴。因为只有这类政府行为或国家政策调整，才会从根本上导致合同不能履行或履行不能，所以《新国十条》并不会从根本上导致商品房认购协议不能履行或履行不能，也就不属于不可抗力事件。
关于商业风险和情事变更两者的区别，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第3条规定：商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。房贷政策的变化对认购协议履行的根本影响在于协议虽然能履行但结果会显失公平，故房贷政策变化也不属于商业风险，可视为情事变更。
根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，故法院判决解除认购协议是正确的。